Il Rent to Buy è una forma relativamente giovane di contratto di vendita immobiliare. Tuttavia, risulta molto interessante. Alle figure del contratto daremo un doppio nome. Colui che vende è inizialmente concedente, perché concede ad un altro il diritto di godere di un certo immobile ma poi, diventa cedente, quando glielo vende. Pertanto lo chiameremo concedente/cedente. Colui che acquista è inizialmente conduttore perché gode dell’immobile che non è suo, ma lo diventerà quando lo acquisterà ed allora diverrà cessionario. Pertanto lo chiameremo conduttore/cessionario. Il concedente/cedente, non trasferisce da subito l’immobile al conduttore/cessionario ma gli concede la facoltà di imprimervi sopra un diritto prenotativo e di goderne per un certo periodo, al termine del quale, glielo trasferirà. Lungo la durata del contratto, il conduttore/cessionario paga una somma convenuta che in parte è in conto prezzo del futuro acquisto dell’immobile ed in parte è a titolo locativo dello stesso, perché ne sta godendo utilizzandolo, come fosse in locazione. Tratteremo, rispettivamente, le imposte indirette e le imposte dirette, nella fase di godimento del bene (atto iniziale) e nella fase del trasferimento dello stesso (atto finale). Altresì tratteremo solo il caso dell’immobile abitativo trasferito tra soggetti privati (no soggetti in regime d’impresa).
Imposte indirette
Atto iniziale
Per la parte di denaro pagata dal conduttore/cessionario al concedente/cedente, durante il periodo di godimento dell’immobile da parte del primo, si applica la disciplina della locazione ovvero, si sconta l’imposta di registro con aliquota del 2%. Il soggetto passivo (colui che deve pagare questa imposta) è il concedente/cedente.
Alla parte di denaro pagata dal conduttore/cessionario al concedente/cedente, da imputare a futuro prezzo di vendita, si applica l’imposta di registro del 3%, che peraltro è scomputabile dall’imposta dovuta al termine del contratto, per l’atto di vendita, dal conduttore/cessionario che è il soggetto passivo.
Atto finale
Qualora il conduttore/cessionario acquisti al termine del contratto l’immobile come prima casa, l’imposta di registro ammonta al 2% (con un minimo di mille euro) oltre ipotecarie e catastali in misura fissa di euro 50,00 ciascuna. Dall’imposta di registro qui menzionata, va scomputata, come abbiamo accennato, l’imposta di registro pagata per la parte di denaro versata dal conduttore/cessionario al concedente/cedente, da imputarsi a prezzo di vendita durante il periodo di godimento del bene. In caso, è fatta salva l’applicazione del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto). Il soggetto passivo è il conduttore/cessionario.
Imposte dirette
Atto iniziale
Le somme pagate dal conduttore/cessionario per il godimento dell’immobile, sono soggette in capo al concedente/cedente per l’IRPEF sull’intero percepito, forfettariamente ridotto del 5% se è superiore alla rendita catastale dell’immobile, nonché sulla rendita catastale medesima, se il prezzo del godimento è inferiore alla predetta rendita. Tuttavia, il concedente/cedente, soggetto passivo, può optare per la cedolare secca del 21% o del 15%. Le somme pagate in conto prezzo futura vendita non assumono rilevanza fiscale per alcuno ai fini delle imposte dirette.
Atto finale
Il corrispettivo di vendita dell’immobile assume rilevanza ai fini IRPEF per il concedente/cedente, soggetto passivo, solo nel caso in cui si determini una plusvalenza tassabile.
